Договор аренды квартиры, образец, бланк, понятие, особенности. Договор найма квартиры, образец, и его отличие от аренды.
В последнее время многие стали рассматривать аренду жилья как бизнес, причем достаточно доходный, достаточно большое количество граждан живут исключительно за счет получения ежемесячных арендных платежей.
Правовая сущность сделки
Если быть до конца точным, то так называемая аренда квартир является наймом. В соответствии с законодательством нашей страны по договору найма одна сторона — наймодатель — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во временное пользование и владение для проживания в нем за определенную плату.
И договор аренды, и договор найма квартиры (образец в конце страницы)– это договоры имущественного найма. Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, а отношения сторон по договору аренды регулируются главой Гражданского кодекса Российской Федерации.
Сдавать квартиру в аренду можно только юридическим лицам, которые в свою очередь могут использовать жилое помещение для проживания граждан, например, своих сотрудников. Таким образом, когда жилое помещение сдается гражданину — это договор найма квартиры, если юридическому лицу — это договор аренды. Юридическое лицо может использовать арендованную квартиру только для проживания граждан.
При договоре найма жилого помещения – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо будет называться наймодатель, другая сторона – наниматель. При договоре аренды стороны будут называться арендодатель и арендатор.
Форма заключения договора
По закону, договор аренды (договор найма) должен заключаться в письменной форме. Причем по взаимному желанию сторон договор может удостоверяться и нотариально. Но на практике стороны редко оформляют арендные отношения на бумаге и еще реже — идут к нотариусу за удостоверением договора.
Несоблюдение простой письменной формы договора аренды может привести в дальнейшем к неблагоприятным последствиям и для наймодателя, и для нанимателя. Ведь в договоре отражаются такие условия, как срок договора, плату за наем, обязательства сторон и т. д. В случае, если вдруг возникнут спорные вопросы, вам не придется доказывать свою правоту, достаточно будет сослаться на пункты в договоре найма квартиры, которые подтвердят ваши слова.
В форме договора аренды квартиры обязательно указываются реквизиты сторон (Ф.И.О., паспортные данные и адреса), предмет договора найма квартиры (комната, квартира, дом), дата заключения, определяется срок, на который сдается жилье. В первую очередь это нужно нанимателю, чтобы наймодатель не смог вас выселить, предупредив об этом всего за два—три дня.
Срок заключения анализируемого документа
Договор может заключаться и на неопределенный срок, но тогда необходимо предусмотреть пункт, в соответствии с которым стороны обязуются предупредить о расторжении договора найма квартиры заблаговременно, например, за два–три месяца. Если договор расторгается по инициативе нанимателя, наймодатель за этот срок способен найти другого нанимателя, а если инициатором расторжения договора найма квартиры выступает наймодатель, у нанимателя будет время подыскать другое жилье.
В договоре необходимо зафиксировать ежемесячный размер платы за жилье. Сумма обозначается в рублях или в другой валюте. Но во втором случае необходимо обязательно уточнить, что оплата производится в рублях по официальному курсу на день оплаты, определить, когда и каким образом наниматель обязуется платить. Если оплата производится лично в руки, то грамотным решением будет оформлять расписку, которая подтверждает факт выплаты денег.
В соответствии с пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны заключают договор найма жилого помещения, (нанимателем является физическое лицо), государственная регистрация такого договора не требуется вне зависимости от срока его действия, поскольку регистрация договоров найма законом не предусмотрена.
Если жилое помещение передается юридическому лицу, то должен быть составлен бланк договора аренды жилья, который подлежит государственной регистрации в случае, если он заключен на год или более.
Договором аренды жилья образец которого размещен на нашем сайте, предусмотрена возможность его расторжения по основаниям, изложенном в самом договоре, во внесудебном порядке, в то время как договор найма квартиры по инициативе наймодателя можно расторгнуть только в судебном порядке.
Условием расторжения договора найма квартиры нанимателем в одностороннем порядке являются предварительное предупреждение наймодателя и согласие с этим постоянно проживающих с нанимателем граждан. При соблюдении этих условий договор найма жилья считается расторгнутым независимо от согласия наймодателя.
По инициативе наймодателя, договор найма квартиры может быть расторгнут без согласия нанимателя только в судебном порядке и только по основаниям, предусмотренным законодательством.
Такими основаниями могут быть
- невнесение нанимателем платы за жилое помещение за полгода, если договором найма жилья не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае неуплаты денег более двух раз в установленный договором срок;
- если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и интересы соседей, либо наниматель (или другими гражданами, за действия которых он отвечает) разрушает или портит жилое помещение.
Рассматривая скаченный из Интернета образец договора найма квартиры заключается на определенный срок - не более 5 лет.
Истечение этого срока не означает необходимости оставить нанятое помещение, поскольку наниматель имеет право на возобновление договора на новый срок.
Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор найма квартиры на тех же или иных условиях. Либо наймодатель должен предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в наем это свое жилое помещение с момента прекращения договора найма квартиры в течение целого года. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Закон выделяет договоры найма жилья на короткий срок (краткосрочный наем), которым признается срок договора до одного года.
Краткосрочный коммерческий наем уменьшает объем жилищных прав у нанимателя и членов его семьи. Вселение граждан осуществляется с согласия наймодателя, нанимателя и иных лиц, совместно с ним постоянно проживающих, у нанимателя по краткосрочному договоре найма квартиры нет права вселять временных жильцов и поднанимателей, отсутствует преимущественное право на возобновление договора на новый срок, нет права заменять нанимателя в договоре, и т.д.
При краткосрочном найме объем жилищных прав проживающих может не уменьшиться, если стороны договора найма предусмотрят соответствующие положения в договоре.
Итак, беря за пример договор аренды жилья форма которого размещена в Интернете, уделите особое внимание следующим пунктам
- адрес квартиры/комнаты, ее размеры;
- реквизиты сторон (фамилии, имена, отчества, паспортные данные, регистрация по месту жительства);
- номера и даты документов, подтверждающие право (собственности или найма) хозяина на сдаваемую квартиру или комнату;
- сведения о жильцах, получивших право на проживание в сдаваемой квартире или комнате;
- размер и порядок внесения арендной платы и залога;
- показания счетчиков, установленных на электричество и воду;
- ответственность сторон;
- срок сдачи квартиры и порядок продления договора найма; дата подписания документа.
Необходимые приложения к договору
Неотъемлемлй частью договора является опись имущества находящегося в квартире. В составлении описи заинтересованы обе стороны. Хозяин получает гарантию, что за порчу материальных ценностей ему возместят убытки. А жилец застраховывает себя от необоснованных претензий.
По договору аренды собственник предоставляет второй стороне юридическому лицу квартиру за определенную плату и на определенный срок. Составляется договор в 2 экземплярах.
Из обязанностей сторон можно выделить следующее: содержание квартиры в технически исправном и надлежащем состоянии в течение всего срока аренды квартиры, своевременное сообщение владельцу помещения обо всех выявленных неисправностях в квартире, обязательство допускать в дневное время (а при авариях - и в ночное) в арендуемое помещение арендодателя и представителей различных предприятий по обслуживанию и ремонту квартиры, и, разумеется, своевременная оплата услуг арендодателю. Кроме того, договор на аренду квартиры (найма) обычно содержит обязательства по оплате коммунальных услуг и иных платежей по содержанию жилого помещения.
Акт сдачи-приемки квартиры - неотъемлемая часть договора, а также опись находящегося в квартире имущества.
Государственная регистрация договора – обязательная процедура в тех случаях, когда срок действия договора составляет 1 год и более. Более того - сделка считается заключенной лишь с того момента, как произошла регистрация, в противном случае, незарегистрированный договор аренды не имеет юридической силы, со всеми вытекающими отсюда последствиями. На нашем сайте размещены различные бланки договора аренды жилья, квартиры, примеры которых доступны Вам в разделе "Аренда".
