Преимущественное право покупки. Необходимо ли получать согласие остальных жильцов коммунальной квартиры на продажу принадлежащей мне комнаты?
Да, необходимо. В соответствии с пунктом 6 статьи 42 Жилищного Кодекса Российской Федерации установлено преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты для собственников других комнат в данной коммунальной квартире.
Продавец комнаты обязан уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже своей комнаты, чтобы они смогли воспользоваться своим правом преимущественной покупки комнаты. Порядок и условия реализации данного права установлены в статье 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
В соответствии статьей 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации, продавец комнаты в коммунальной квартире обязан известить в письменной форме остальных собственников в квартире о намерении продать свою комнату постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные собственники в коммунальной квартире не воспользуются своим преимущественным правом покупки и откажутся от нее или не приобретут данную комнату в течение месяца, со дня извещения, продавец вправе продать свою комнату любому лицу. Уведомление о продаже своей комнаты надо направлять соседям по коммунальной квартире повторно, если первоначальные условия продажи комнаты будут в последствии изменены.
Учитывая изложенную информацию о преимущественном праве покупки, самого согласия соседей на продажу комнаты в коммунальной квартире от соседей получать не надо. Получение согласия необходимо для ускорения совершения уже запланированной сделки. Данные согласия (отказы от преимущественного права покупки) могут быть оформлены в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав при личном присутствии дающего согласие, либо заверены нотариально. Тогда соблюдение месячного срока необязательно.
Последствиями несоблюдения данного требования о предоставлении преимущественного права покупки будет являться следующее.
На основании статьи 558 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор купли-продажи квартиры (в данном случае комнаты в коммунальной квартире) подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии с пунктом 1 статьи 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регистрирующие органы потребуют от заявителя представления документов, подтверждающих соблюдение преимущественного права покупки собственников соседних комнат в коммунальной квартире.
Если будет установлено не соблюдение преимущественного права покупки при регистрации договора отчуждения данной собственности, то регистрация будет приостановлена на один месяц. Если данное препятствие не будет устранено в течение указанного срока, то органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии вынесут отказ в государственной регистрации договора и перехода права собственности.
Любой из сособственников в коммунальной квартире в соответствии с пунктом 3 статьи 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации в течение трех месяцев, с момента когда узнал или должен был узнать о продаже комнаты, вправе потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Другими словами, сосед по коммунальной квартире в судебном порядке может воспользоваться своим преимущественным правом покупки и стать покупателем комнаты, а бывший владелец комнаты будет разбираться со всеми неблагоприятными последствиями расторжения сделки.
Данный порядок получения согласия также предусматривается при договоре мены.
