Необходимо ли получать согласие супруга на совершение сделки купли-продажи недвижимости. Если сделка совершена без согласия супруга, возможно ли ее последующее одобрение супругом?
В соответствии с п. 2 и п. 3 ст. 35 Семейного Кодекса Российской Федерации, при распоряжении одним из супругов совместно нажитым имуществом (заключения договора купли-продажи квартиры и т.д.) необходимо получать согласие супруга. Если сделка будет совершена без согласия супруга на сделку, то впоследствии по требованию второго супруга она будет признана недействительной.
Зачем нужно согласие супруга
При отчуждении совместно нажитого имущества, в данном случае недвижимости, а также сделки, требующей нотариального удостоверения и ее регистрации в установленном законодательством порядке, получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга на совершение сделки необходимо (п. 3 ст. 35 Семейного Кодекса РФ), либо супруг должен лично прибыть в органы, осуществляющие государственную регистрацию данной сделки и перехода права собственности и собственноручно написать согласие на проведение данной сделки.
Если на момент совершения сделки покупатель в браке не состоит, то ему необходимо составить аналогичное заявление и удостоверить его у нотариуса, либо собственноручно написать его в органах государственной регистрации. Для продавца состояние нахождения в браке важен не в момент продаже недвижимости, а в момент ее приобретения (в прошлом).
Супруг, чье согласие на совершение сделки не было получено в установленном законом порядке, вправе в судебном порядке требовать признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении.
На практике органы государственной регистрации в соответствии с п. 29 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 N 184), п. 2 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не зарегистрируют договор купли-продажи недвижимости и переход права собственности без согласия супруга (как покупателя так и продавца).
Последствия не соблюдения данного требования
Из сказанного выше следует, что сделка по распоряжению совместно нажитым недвижимым имуществом супругов, совершенная без согласия супруга, оформленного в установленном законодательством Российской Федерации порядке является оспоримой, то есть может быть признана недействительной в судебном порядке (п. 1 ст. 166 ГК РФ).
Пункт 3 статьи 35 Семейного Кодекса РФ не исключают возможности последующего одобрения одним из супругов сделки с совместно нажитым недвижимым имуществом, а также сделок, требующих нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке.
Косвенно, согласие супруга может быть выраженным, из того факта, что супруг, согласие которого не было получено в установленном порядке до заключения сделки, не оспорил соответствующую сделку в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Данная позиция основана на следующих судебных материалах: (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.06.2008 N А33-4825/07-Ф02-2685/08, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 11.11.2004 по делу N Ф03-А37/04-1/3135).
