Недействительность договора. Возможно ли расторжение Арендатором договора аренды нежилого помещения, заключенного на два года, если этот договор не прошел государственную регистрацию. Недействительность сделки.
В удовлетворении требований Арендатора судом может быть отказано. Однако в данном случае существует и иная судебная позиция.
В соответствии со статьей 608 Гражданского Кодекса Российской Федерации, право сдавать в аренду имущество, а равно заключать договор аренды нежилого помещения, в том числе недвижимое, принадлежит собственнику данного имущества, либо лицам, которые наделены таким правом в силу закона или договором (соглашением) с собственником данного имущества.
В соответствии с законодательством Российской Федерации единственным подтверждением права собственности на недвижимое имущество является его государственная регистрация в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – «Закон»).
В соответствии со статьей 219 Гражданского Кодекса Российской Федерации, право собственности на созданный объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации такого права в установленном законом порядке. Арендодатель имеет право сдавать в аренду нежилые помещения, при условии, что на данную недвижимость оформлено право собственности.
Вопросы государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства регулирует статья 25 Закона.
Моментом возникновения у Арендодателя права на сдачу объекта в аренду будет являться момент регистрации права собственности на сдаваемую в аренду недвижимость в соответствии с Законом.
Так как в данной ситуации на момент подписания договора аренды Арендодатель не являлся ни собственником имущества, ни уполномоченным лицом, подписанный сторонами договор аренды не соответствует требованиям закона. Это может послужить основанием для признания данного договора недействительным в соответствии со статьей 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Следовательно, в рассматриваемой ситуации договор хоть и был подписан сторонами, но не является заключенным. Незаключенный договор не может быть признан недействительным и к нему не могут быть применены последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 Гражданского Кодекса РФ.
По данному вопросу существует иное мнение. В соответствии с которым, суды придерживаются позиции, что к такому договору могут быть применены последствия недействительности договора. Такой договор аренды недвижимого имущества может быть признан ничтожным, а значит, к нему могут быть применены последствия недействительности договора.
Суд также может принять во внимание тот факт, что данный договор аренды исполнялся сторонами надлежащим образом до момента государственной регистрации права собственности на недвижимость Арендодателем. В связи с этим не имеется оснований для применения последствий недействительности сделки.
Судебная практика: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 31.07.2009 по делу N А19-1075/09, ФАС Западно-Сибирского округа от 06.12.2007 N Ф04-8217/2007. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 13.09.2004 N Ф03-А73/04-1/2429. Постановление ФАС Уральского округа от 06.09.2006 N Ф09-6063/06-С4. Определение ВАС РФ от 01.04.2009 N 3614/09.
