Ст. 673 ГК РФ определяет, какое помещение может передаваться по договору в наём - изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Рассмотрим более подробно указанные характеристики объекта договора найма жилища.
Индивидуальный объект недвижимости
Сдать в наём можно только тот объект, который можно выделить среди других недвижимых вещей, то есть индивидуализировать.
Он должен быть внесен в государственный кадастр, а все сведения о существовавших когда-либо сделках с объектом имеются в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Это может быть жилой дом целиком, квартира, и даже часть жилого дома может иметь статус самостоятельного объекта недвижимости. Часть квартиры может стать объектом договора найма, если она является изолированной.
Изолированное жилое помещение
Заключается договор найма именно на жилое помещение. То есть оно должно не просто иметь визуальные признаки жилища (кухня, спальное место, санузел и т.д.), но быть зарегистрированным в государственном кадастре недвижимости как жилое и иметь технический или кадастровый паспорт, в котором имеются сведения, что помещение является жилым.
В случае, если жилище обустроили из бывших производственных помещений, в местной администрации необходимо осуществить процедуру перевода и получить решение о переводе помещения в жилое.
Жильё должно быть изолированным, то есть в него ведет отдельный вход из подъезда с лестничной клетки, с улицы, и оно не может использоваться соседями в качестве прохода к их жилищам.
Пригодность для постоянного проживания
Пригодность проживания определяется жилищным законодательством. По общим требованиям жилье должно быть безопасным, благоустроенным, иметь кухню, санузел, оснащено водопроводом, канализацией, электричеством, тепло- и газоснабжением, отвечать санитарным требованиям и пр.
При этом жилым будет помещение, только если в нем возможно жить постоянно. То есть гостиничные номера не являются жилыми помещениями.
Признать жилье негодным для проживания может специальная комиссия, которая создается в местной администрации.
По ст.673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть и доля в квартире. Но в такой ситуации сдать свою половину квартиры в наём будет возможно с согласия всех остальных собственников квартиры либо, если не удалось договориться, по решению суда.
Кроме того, при сдаче квартиры в наём, наниматель автоматически получает право на пользование общим имуществом в многоквартирном доме (лестничные пролеты, лестницы, лифты, мусоропроводы и т.д.).
