Правильно купить недвижимость не слишком сложно, если знать некоторые основные правила. Сделку разумнее оформлять в виде договора.
Изначально сторонам рекомендуется убедиться в дееспособности друг друга, покупателю еще и в действительности правомочий продавца.
Общие правила сделки купли-продажи недвижимости
Понятие недвижимости является родовым понятием к жилым, нежилым помещениям, земельным участкам, сооружениям, лесам, зданиям и иному имуществу.
Главный признак, по которому определяется недвижимость как признак имущества – это неразрывная связь с землей, однако отдельные вещи являются недвижимостью только по указанию закона, например, корабль или самолёт, космический объект.
Это связано с особым режимом, который устанавливается на борту – территория корабля или самолета считается территорией России.
Отчуждать можно только ту часть недвижимости, которая не ограничена в обороте. В быту это, как правило, жилье, здания, земля.
Сделка по продаже оформляется письменно, а переход права регистрируется. Кроме того регистрируются и отдельные договора, в частности, продажи жилья.
В сделке по купле-продаже недвижимости обязательно должны быть указаны два обстоятельства:
- какая именно недвижимость продается, т.е. указание на индивидуализирующие признаки предмета договора;
- цена продаваемой недвижимости.
Не включение этих условий означает, что договор не заключен.
Передача недвижимости осуществляется по отдельному документу о передаче. Обычно это передаточный акт. Без его подписания договор не считается исполненным, а действия, направленные на уклонение от подписания, могут трактоваться как отказ от договора.
Продажа недвижимости подпадает под законодательство о защите потребителей, поэтому неисполнение продавцом обязанностей влечет наложение дополнительной ответственности.
Особенности продажи отдельных видов недвижимости
В отношении отдельных категорий недвижимости законом установлены ограничения по её продаже.
Например, для земельных участков, установлены ограничения:
- продаются только участки, прошедшие кадастровый учет;
- запрет на продажу земли иностранцам, за исключением случаев, когда они являются собственниками недвижимости на продаваемом участке;
- земельные участки изначально имеют целевое назначение, по которому они должны использоваться даже после продажи;
- при продаже здания на земельном участке автоматически продается и этот участок, если он принадлежал продавцу. При этом цена договора увеличивается на цену участка. Если участок использовался продавцом на ином праве, то к покупателю участок переходит на этом же праве.
При продаже жилья существенным будет также указание на его обременение правом иных лиц на проживание в нем.
