Образец договора аренды нежилого помещения, что необходимо знать при его заключении? Права и обязанности сторон по договору?
Договор аренды нежилого помещения – один из самых популярных договоров, заключаемых предпринимателями, и в тоже время один из самых сложных, вызывающих споры и судебные тяжбы.
В соответствии с законодательством нашей страны, по договору аренды нежилого помещения арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
При этом если при осуществлении своей предпринимательской деятельности арендатор получает некоторые материальные блага (плоды, продукция и доходы) и при этом использует арендованные помещения в соответствии с образцом договора аренды нежилого помещения, то такие материальные блага являются собственностью арендатора.
В соответствии с договором к такому имуществу, обычно относятся помещения, предназначенные для использования в непроизводственных, торговых, бытовых, служебных и иных целях производственного и непроизводственного характера.
Как правило, в описание помещения в тексте договора аренды входят:
• точный адрес здания, в котором находится помещение, сдаваемое в аренду;
• описание местоположения сдаваемого в аренду помещения в здании (с указанием этажа, номер комнаты и т.д.);
• площадь сдаваемого в аренду помещения в соответствии с кадастровым паспортом БТИ;
• назначение сдаваемого помещения (например, для бытовых нужд, производственных нужд и т. д.).
Все эти данные могут быть указаны прямо в тексте договора аренды нежилого помещения или в приложениях к нему. Не лишним будет указать назначение имущества и цели его использования.
Существующие в нашем законодательстве правила, применяемые к образцу договора, также применяются и к аренде предприятию, если договором и иными нормативными актами не предусмотренное иное.
Следует отметить, что в договоре описываются обязанности арендодателя по передаче в аренду своего имущества, вследствие этого предметом договора является не столько передаваемое арендатору во временное владение и/или пользование здание или сооружение, а скорее обязательства сторон сделки: действия арендодателя по предоставлению арендатору имущества в аренду и обеспечение его надлежащего использования арендатором.
К договору аренды, как правило, прилагается кадастровый паспорт помещения. Этот документ содержит все характеристики передаваемого помещения (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его схематическую планировку. Однако, вместо кадастрового паспорта помещения можно представить лишь выдержку из копии кадастрового паспорта всего здания, которая также содержит все данные о передаваемом помещении (экспликация). В некоторых случаях можно ограничиться план-схемой арендуемых помещений.
При аренде нежилого помещения в образце договора надо отметить возможность сдачи помещения в субаренду, т.е. возможность арендатора выступить в роли арендодателя этого помещения для третьего лица.
Обычно субаренду разрешают только с согласия арендодателя. Если арендодатель не разрешает субаренду, то целесообразно предусмотреть в договоре аренды применение санкций к арендатору в случае нарушения этого условия. Это нарушение может послужить основанием для расторжения договора.
Как правило, договором аренды помещения запрещено:
• передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);
• предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;
• отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Необходимо привести полный перечень нарушений договора, которые могут явиться основанием для его расторжения, а также сроки, в течение которых арендатор обязан освободить занимаемое помещение в случае прекращения договора аренды.
Одним из условий договора является цена договора или размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Установленная в образце договора аренды плата за пользование включает плату за пользование земельным участком, на котором здание, где расположено арендуемое помещение, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
В случаях, когда плата за аренду установлена на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору нежилого помещения.
Большинство возможных форм внесения арендной платы оговорено законодательно.
Арендная плата в договоре должна рассматриваться подробно и может включать:
- перериодические денежные платежи;
- определенный процент выручки, полученной от использования арендуемого здания (сооружения);
- передачу арендодателю имущества арендатора в собственность или аренду;
- выполнение арендатором капитального ремонта или возложение на него иных затрат, связанных с улучшением арендуемого им помещения;
- прочие условия, в том числе сочетание нескольких форм арендной платы.
В любом случае, арендная плата должна быть выражена в твердой сумме, уплачиваемой однократно или периодически - в зависимости от срока действия договора. Денежное выражение, получаемой арендодателем выгоды от предоставления имущества в аренду, должно найти свое отражение в договоре.
Арендатор должен исправно и в срок вносить арендную плату, Арендодатель вправе потребовать периодического пересмотра ставки арендной платы в связи с инфляцией, изменением курса валют и прочими экономико-социальными изменениями.
Если по истечении договора аренды нежилого помещения тороны не заявили друг другу о расторжении договора, он считается продленным на неопределенный срок. Поэтому в договоре необходимо установить срок, за который арендодатель предупреждает арендатора о прекращении срока аренды. По истечении срока аренды нежилого помещения в интересах арендатора оформить факт возврата помещения передаточным (возвратным) документом, дабы избежать требований арендодателей об уплате арендных платежей и неустойки за просрочку возврата.
Как оформить досрочное расторжение образца договора?
По требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора аренды или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает помещение или имуществ находящееся в нем;
3) более двух раз подряд по истечении установленного образцом договора аренды срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные образцом договора сроки, а при отсутствии их в договоре аренды в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или образцом договора производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Образцом договора могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора аренды помещения по требованию арендодателя.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Очевидно, что законом оговариваются далеко не все случаи, поэтому опишите возможные варианты развития событий в договоре аренды нежилого помещения.
Арендатору стоит проявить бдительность и осторожность особенно при долгосрочной аренде больших помещений для производства. Обезопасьте себя условием об обязанности арендодателя сообщить о всех третьих лицах, имеющих права на сдаваемое им в аренду имущество. Арендодатель обязан предупредить арендатора о наличии всех вещных прав на объект договора аренды.
Законом предусмотрено, что капитальный ремонт производится за счет арендодателя, а текущий – за счет арендатора. В случае несоблюдения арендодателем своих обязательств арендатор вправе:
• произвести капитальный ремонт, предусмотренный образцом договора аренды нежилого помещения или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
• потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
• потребовать расторжения образца договора аренды нежилого помещения и возмещения убытков.
Так или иначе капитальный ремонт – лишняя головная боль для арендатора, поэтому старайтесь выбирать помещения, для которых проведение таких работ потребуется нескоро, в противном случае, будьте готовы ко временному прекращению деятельности или оговорите обязанность арендодателя предоставить на время ремонта аналогичное нежилое помещение.
Арендатор обязан не только поддерживать арендованное помещение в исправном состоянии, но и производить текущий ремонт за свой счет.
Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения происходит на основании экспертизы перечня документов согласно Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, и нормативным правовым актам, принятым в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Законодательство содержит ряд условий, при соблюдении которых государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества не нужна:
• при заключении образца договора аренды на срок менее одного года;
• при заключении образца договора аренды нежилого помещения на неопределенный срок или его продлении на неопределенный срок.
Регистрация договора, так же как и регистрация договора аренды земельных участков, или любого другого недвижимого имущества на срок более года требует уплаты государственной пошлины.
