Типовой договор аренды, не указан срок действия, что делать?
Несмотря на то, что в типовом договоре аренды нежилого помещения срок может и не указываться (это не повлияет на его действительность), однако сторонам следует обратить повышенное внимание на это условие договора.
Во-первых, установление срока может влиять на форму договора и на необходимость его государственной регистрации. Если договор аренды заключен на срок менее одного года, то стороны обязаны позаботиться о соблюдении простой письменной формы договора. А вот договор аренды здания или сооружения, заключаемый на срок не менее одного года, также потребует еще и государственной регистрации. Несоблюдение этого правила повлечет признание договора незаключенным.
Во-вторых, если стороны решили, что не будут указывать срок в договоре аренды, то они вправе отказаться от договора в любое время. При этом не нужно будет обращаться в суд – необходимо лишь предупредить контрагента за один месяц, а при аренде недвижимости за три месяца. Впрочем, указанные сроки предупреждения можно изменить при заключении договора.
В-третьих, следует иметь в виду, что для отдельных видов договоров аренды могут быть установлены предельные сроки действия. Например, один год – это максимальный срок для договора проката, а лесной участок, находящийся в государственной собственности, можно взять в аренду на срок от десяти до сорока девяти лет (за отдельными исключениями). В таких случаях, даже если стороны прописали в договоре, что он заключен на неопределенный срок или на срок, превышающий максимальный, договор прекратит свое действие после истечения предельного срока, установленного законом.
В-четвертых, существует несколько особенностей, связанных с последствиями истечения указанного в договоре срока аренды. Если арендатор добросовестно исполнял свои обязанности, а арендодатель желает вновь сдать имущество в аренду, то арендатор вправе потребовать заключения нового договора именно с ним – преимущественно перед другими лицами (при прочих равных условиях).
Кроме этого, можно поступить еще проще. Если арендатор продолжает использовать имущество после истечения срока договора, а арендодатель не возражает против этого, договор автоматически возобновляется на неопределенный срок и на первоначальных условиях.
В завершение необходимо отметить, что срок договора субаренды не может превышать установленного срока основного договора аренды, а в случае досрочного расторжения договора аренды, договор субаренды также прекращается.
