Законен ли договор аренды нежилого помещения в здании, строительство которого не завершено? Установлена ли за такое использование помещений административная ответственность?
На данную проблему существует два взгляда: Согласно первому, договор аренды нежилого помещения заключить возможно и он будет иметь юридическую силу. Статья 650 ГК РФ не содержит положений, запрещающих сдачу в аренду объектов незавершенного строительства. Объекты незавершенного строительства в соответствии со ст. 130 ГК РФ относятся к недвижимым вещам, а значит, право собственности на них подлежит государственной регистрации.
На основании п.п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ права распоряжения имуществом, включая право на передачу его в аренду, принадлежат его собственнику. В соответствии со ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на созданный объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации такого права в установленном законом порядке. Арендодатель имеет право сдавать в аренду нежилые помещения, при условии, что на данную недвижимость оформлено право собственности.
Вопросы государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства регулирует ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон).
Моментом возникновения у арендодателя права на сдачу объекта в аренду будет являться момент регистрации права собственности на сдаваемую в аренду недвижимость в соответствии с Законом.
Существенными условиями заключаемого договора аренды являются идентифицирующие признаки недвижимого имущества, в данном случае это будет метраж сдаваемых помещений, адрес местонахождения (включая этаж, номер комнаты и т.д.), технические данные (наличие отопления, вентиляции, электричества, и т.д.), а также кадастровый (условный номер объекта). В договоре аренды нежилого помещения часто указывается собственник сдаваемых помещений, а также реквизиты свидетельства о праве собственности, указывающего на принадлежность нежилого помещения. При отсутствии этих данных в договоре аренды нежилого помещения, в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, договор аренды может быть признан незаключенным.
Однако, если после сдачи здания в эксплуатацию характеристики объекта указанные в договоре аренды помещения изменятся, то он подлежит перезаключению. (Судебная практика: Постановления ФАС Дальневосточного округа от 11.02.2010 N Ф03-7965/2009, ФАС Западно - Сибирского округа от 10.09.2009 N Ф04-5402/2009 (19187-А75-39), ФАС Московского округа от 21.03.2005 N КГ-А41/1689-05, ФАС Поволжского округа от 05.03.2010 по делу N А12-12157/2009, ФАС Центрального округа от 04.03.2010 N Ф10-5756/09(3), Постановление Президиума ВАС РФ от 16.09.2008 N 8215/08).
Согласно второму взгляду: объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном законодательством РФ порядке, не может быть сдан в аренду. В соответствии с п. 16 информационного письма Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8, объекты незавершенного строительства не могут быть предметом заключения договора аренды, если они являются предметом действующего договора строительного подряда. В связи с этим договор аренды нежилого помещения признается незаключенным (судебная практика: Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 17.11.2008 по делу N А17-1012/2007, ФАС Северо-Западного округа от 20.03.2002 N А56-31829/01, ФАС Уральского округа от 09.08.2005 N Ф09-2495/05-С3, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.11.2008 по делу N А17-1012/2007).
Выходом из ситуации может быть заключение предварительного договора аренды недвижимости в объекте незавершенного строительства. Но в последствии могут возникнуть проблемы при отнесении затрат в качестве расходов для целей исчисления налога на прибыль. Налоговые органы не признают в качестве расходов платежи сторон по договорам такого рода (УФНС России по г. Москве от 08.09.2007 N 20-12/086935).
Административной ответственности за сдачу в аренду объектов незавершенного строительства законодательством Российской Федерации не установлено.
