Регистрация перехода права собственности. Как осуществить регистрацию перехода права собственности на нежилую недвижимость организацией, если продавец (юридическое лицо) подписал договор купли-продажи и акт приема-передачи недвижимости, но впоследствии был ликвидирован?
В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон) регистрация договора купли-продажи недвижимости и регистрация перехода права собственности осуществляется на основании заявлений, поданных обеими сторонами сделки (в данном случае).
Если юридическое лицо (продавец) было ликвидировано до подачи заявления на государственную регистрацию сделки, то в настоящий момент подать заявление со стороны продавца некому. Законодательством не урегулирован вопрос государственной регистрации договора купли-продажи и регистрацию перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации. Следует в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского Кодекса Российской Федерации применить положения гражданского законодательства, регулирующие сходные отношения (аналогия закона).
Однако на практике органы исполнительной власти, занимающиеся государственной регистрацией перехода права собственности и договора купли-продажи квартиры в данной ситуации откажут в государственной регистрации.
В данном случае необходимо поступить следующим образом:
1. Покупателю необходимо в одностороннем порядке обратиться в органы государственной регистрации с заявлением о регистрации перехода права. При этом необходимо к заявлению приложить правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, а также документы, подтверждающие ликвидацию продавца как юридического лица. Регистрирующие органы выдадут отказ в государственной регистрации, который необходимо оспорить в трехмесячный срок в судебном порядке.
2. В Заявлении об оспаривании не нормативно-правового (отказа) акта органов государственной власти необходимо сослаться на п. 3 ст. 551 Гражданского Кодекса Российской Федерации. В соответствии с данным пунктом в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В соответствии с абзаца 1 п. 1 ст. 16 Закона государственная регистрация договора купли-продажи и регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество может быть произведена по требованию судебного пристава-исполнителя.
Данная правовая позиция основана на следующей судебной практике: (Постановления Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 N 1395/09, ФАС Московского округа от 18.03.2009 N КГ-А41/1582-09-п, ФАС Поволжского округа от 02.12.2009 по делу N А12-10180/2008, ФАС Уральского округа от 02.12.2008 N Ф09-9002/08-С6).
