Возмещение расходов. Является ли обоснованным включение расходов по возмещению арендной платы за земельный участок для целей налогообложения прибыли организации?
Законодательство Российской Федерации не содержит запрета на включение возмещения расходов в затраты по налогообложению. Однако момент возникновения у покупателя прав и обязанностей в отношении приобретаемой недвижимости законодательством связывается с фактом государственной регистрации перехода права собственности. В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского Кодекса РФ, а также статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на объекты недвижимости подлежат государственной регистрации и возникают у покупателя с момента такой государственной регистрации.
До момента государственной регистрации права собственности на недвижимость покупателя затраты по возмещению расходов нельзя относить для уменьшения налогооблагаемой прибыли.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ и пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса РФ при продаже недвижимости (договор купли-продажи квартиры) одновременно с переходом права собственности на такую недвижимость переходят права связанные с пользованием земельным участком, на котором расположена недвижимость и необходимый для ее использования.
Пунктом 3 статьи 552 ГК РФ разъясняется, что продажа объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. И при продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 покупатель недвижимости с даты государственной регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на праве аренды, вне зависимости от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В соответствии с налоговым законодательством к расходам связанным с производством и реализацией относятся арендные платежи за арендуемые земельные участки. На основании пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ для возмещения расходов они должны быть подтверждены документально. При этом, в соответствии с письмом УФНС по г. Москве от 22 мая 2006 г. N 20-12/43846@, такие расходы будут признаны расходами в целях налогообложения прибыли (расходы, подлежащие возмещению) с даты государственной регистрации права собственности на недвижимость до даты переоформления права пользования земельным участком.
Необходимыми условиями для возмещения расходов является признание их расходами в целях налогообложения:
- площадь земельного участка не превышает предельного размера, определяемого в соответствии с законодательством как земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования;
- недвижимость используется для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
На основании пункта 3 статьи 33 и пункта 2 статьи 35 Земельного Кодекса РФ площадь земельного участка непосредственно занятого недвижимостью и необходимого для ее использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной и иной документацией.
Целесообразно на период государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости заключить с продавцом здания и владельцем на данного земельного участка договор субаренды. В данном случае в соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 Налогового Кодекса РФ эти арендные платежи по фактически используемому в деятельности, направленной на извлечение дохода, земельному участку могут быть признаны расходами в целях налогообложения (расходы, подлежащие возмещению).
