Договор купли продажи квартиры, понятие и условия его заключения.
Договор купли-продажи квартиры – это документ, согласно которому продавец обязуется передать недвижимое имущество в собственность покупателю, а последний должен его принять, заплатив за него оговоренную денежную сумму. Самой важной особенностью договора купли-продажи, отличающей его от других договоров по сделкам с недвижимостью, является неукоснительная письменная форма документа.
Любое отступление от нее – и покупка или продажа квартиры могут быть признаны недействительными.
Образец договора купли-продажи квартиры вы можете посмотреть на нашем сайте. Проверка юридической чистоты квартиры и составление договора задатка – это предварительные этапы договора купли-продажи квартиры.
При этом здесь нужно внимательно проверить, не имеет ли кто право проживания в покупаемой квартире, например, один из родственников продавца. А при составлении договора задатка стоит убедиться, что продавец действительно обладает правом собственности на недвижимость, детально прописать данные сторон, адрес и характеристики квартиры, сумму задатка и условия сделки.
Договор купли-продажи квартиры составляется в письменной форме и обязательного нотариального заверения не требует.
При желании сторон, оформление купли-продажи квартиры может выполняться и в нотариальной форме.
Договор купли-продажи квартиры в обязательном порядке подлежит государственной регистрации, и только после этого он обретает юридическую силу.
На практике, при оформлении купли-продажи наибольшую сложность вызывает вопрос передачи денег. Порядок оплаты стороны могут определять по-разному, но оптимальным вариантом будет указать точное количество дней после регистрации договора, в течение которых покупатель обязан уплатить указанную сумму в полном объеме.
Для подтверждения своего намерения законом предусмотрена возможность заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, который впоследствии будет основанием для составления основного договора купли-продажи. Этот документ широко используется при купле-продаже вторичной недвижимости и при реализации первичной недвижимости застройщиками.
При продаже недостроенной квартиры участники долевого строительства не имеют возможности заключать договор купли-продажи, так как не являются собственниками недвижимости. В таких случаях используется договор переуступки прав требования, по которому покупатель сможет реализовать свои права требования после введения дома в эксплуатацию.
Грамотно составленный договор купли продажи квартиры – единственный способ защитить свои интересы при заключении сделок с недвижимостью.
Знакомясь с текстом договора купли-продажи квартиры, внимательно прочитайте все его условия, предмет договора, права и обязанности сторон, порядок проведения расчетов и рассмотрения споров, прочие условия. Особое внимание обращайте на, казалось бы, малозначимые разделы и пункты условий договора купли продажи, особенно напечатанные мелким шрифтом.
Если какие-то положения Вам не ясны, не стесняйтесь задавать вопросы и требовать разъяснения сути непонятных терминов и положений. После подписания договора купли продажи квартиры и вступления его в юридическую силу, изменить что-либо будет если и не поздно, то достаточно сложно.
Если Вы не согласны, с одним или несколькими положениями договора, то требуйте изменить их таким образом, чтобы они устраивали Вас. Ссылки на то, что это типовой договор и все его подписывают именно в таком виде, не должны Вас смущать.
Как правило, 95% расчетов за проданную квартиру производятся наличными средствами.
При этом возможны следующие способы взаимных расчетов сторон договора:
- расчет наличными из рук в руки;
- расчет наличными через арендованную банковскую сейфовую ячейку.
Расчет наличными из рук в руки – самый простой и, в то же время, опасный способ расчетов, особенно, когда передаются большие денежные суммы. Встречаясь с покупателем и забирая большие суммы денег, продавец рискует, как получить поддельные деньги, так и не получить всю сумму полностью. Во многих агентствах и биржах имеются специальные, изолированные комнаты для проведения расчетов. Часто они оснащены специальными определителями подлинности купюр.
После проведения расчетов остается только благополучно добраться домой с полученными деньгами. Не пользуйтесь при этом общественным транспортом или услугами случайных такси. Лучше воспользоваться собственным транспортом, заранее нанять машину на целый день, не сообщая водителю о цели поездки, или воспользоваться автотранспортом своих знакомых. Присутствие нескольких сопровождающих никому еще не мешало.
При таком виде расчета следует учесть следующее:
- если расчет происходит до регистрации договора купли продажи квартиры, то покупатель рискует остаться без денег и без квартиры, если по каким-то причинам сделка не будет зарегистрирована;
- если расчет происходит после совершения сделки, рискует продавец, так как после регистрации сделки квартира ему уже не принадлежит. Восстановить свое право можно через суд, но это дополнительное нервы, деньги и время.
Расчет наличными через арендованную банковскую сейфовую ячейку является самым распространенным способом. Он удобен и относительно безопасен.
Покупатель арендует у банка сейфовую ячейку, в которую в присутствии продавца и/или банковского служащего закладывает требуемую денежную сумму. Только после того, как продавец предъявит банку все оформленные документы на квартиру, он получает ключи от ячейки, из которой может забрать деньги. Обычно для получения денег необходимо показать документы, подтверждающие переход права собственности на квартиру к покупателю, например зарегистрированный договор купли продажи квартиры.
Банковские ячейки представляют собой металлические боксы, предназначенные для хранения вещевых и денежных ценностей, находящиеся в отдельном депозитном хранилище под защитой охранных систем банка. Даже если банк станет банкротом, клиенту не грозят риски, связанные с этим, он получит свои деньги полностью и сможете переместить их в другой банк.
Банк не вправе разглашать сведения о том, что вы пользуетесь банковской ячейкой, в том числе не имеет право сообщать об этом налоговой инспекции. В договоре с банком об аренде банковской ячейки стороны оговаривают все условия доступа к ячейке.
Банк также предоставляет в распоряжение клиентов, специально приспособленное и охраняемое помещение для переговоров, где имеются в наличие детектор валют и счетно-денежная машинка.
После подписания договора купли-продажи квартиры собственник нового жилья в обязательном порядке должен зарегистрировать его в уполномоченных государственных органах. Для этого необходимо уплатить необходимую госпошлину и предоставить оригиналы некоторых документов по сделке. Только поле внесения записи в «Единый государственный реестр недвижимости», вы станете полноправным собственником купленной квартиры.
На нашем сайте «Договоры Всем», вы можете найти различные образцы договоров купли продажи квартиры и другой недвижимости, также мы оказываем услуги по составлению проектов аналогичных договоров в индивидуальном порядке.
