при поддержке межрегионального общества защиты прав потребителей

Подписаться на рассылку

Яндекс.Метрика

Получите бесплатную консультацию юриста по любым вопросам

Юридическая чистота квартиры, комментарии юристов

Юридическая чистота квартиры. Что необходимо проверить перед покупкой квартиры? Какие документы мне необходимо попросить у продавца?

 

Покупка квартиры, дело ответственное. На сегодняшний день существует множество риэлторских фирм, предоставляющих услуги по проверки квартиры перед покупкой на предмет ее юридической чистоты. Что же такое юридическая чистота квартиры и зачем ее проверять. Под юридической чистотой понимаются риски, которые могут возникнуть у покупателя не только при оформлении сделки, но и в последующем. В данной статье, мы постараемся рассмотреть некоторые моменты, о которых потенциальному покупателю квартиры необходимо знать.

 

Первое, что необходимо сделать перед тем, как подписать договор купли-продажи квартиры это выяснить есть ли у продавца право на продажу данной квартиры.

 

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" единственным документом, подтверждающим право собственности на объект недвижимости является свидетельство о праве собственности, выданное подразделениями Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

 

Необходимо попросить у продавца свидетельство о праве собственности на данный объект недвижимости, а по возможности получить его копию. В настоящее время порядок регистрации права собственности в России осуществляется таким образом, что после регистрации новой сделки по объекту недвижимости старые свидетельства о праве собственности у прежних продавцов не изымаются. По этому, определить является ли свидетельство о праве собственности действительным по его виду невозможно.

 

Для установления действительных данных по объекту сделки целесообразно в подразделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии запросить выписку из единого государственного реестра прав (ЕГРП). Указанную выписку может получить любое лицо в территориальном подразделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Для этого достаточно иметь удостоверение личности и документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.

 

Для определения юридической чистоты сделки, выписка на жилое помещение имеет огромное значение.


В данной выписке фиксируется следующие данные:

 

а) описание объекта недвижимости;

 

б) сведения о зарегистрированных правах на него;

 

в) сведения об ограничениях (обременениях) прав на жилое помещение;

 

г) сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного жилого помещения.

 

При помощи сведений из ЕГРП можно выявить следующие нежелательные для покупателя юридические дефекты жилого помещения:

 

- установленные в отношении данного жилого помещения ипотека, доверительное управление, аренда;

 

- наложенный уполномоченными органами арест в отношении жилого помещения;

 

- информация об имеющихся на момент предоставления выписки различных судебных спорах и разбирательствах в отношении жилого помещения;

 

- поданные заявления о регистрации сделок и перехода права собственности в отношении данного жилого помещения.

 

 

Работа по определению юридической чистоты сделки также подразумевает, что при изучении документов по квартире покупателю следует учитывать следующее:

 

а) в случае если жилое помещение находится в общей совместной собственности двух или более лиц, в свидетельстве о государственной регистрации права указываются все правообладатели и свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей;

 

б) в случае если жилое помещение находится в общей долевой собственности двух или более лиц, свидетельство выдается каждому из сособственников и в каждом свидетельстве указывается на количество долей, принадлежащих данному лицу.

 

 

Сведения об иных участниках долевой собственности указываются на оборотной стороне свидетельства и содержат фамилии, имена, отчества участников долевой собственности, а также размер их доли в праве. Однако сведения о совладельцах на обратной стороне свидетельства о праве собственности могут быть указаны не всегда.

 

Рассмотрим следующий пример, при исследовании юридической чистоты выясняется, что право собственности на объект недвижимости возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – «Закон № 122-ФЗ»), а именно до 31 января 1998 года, и данное право собственности не зарегистрировано в ЕГРП. В данном случае свидетельство о праве, оформленное в соответствии с Законом N 122-ФЗ, у продавца отсутствуют.

 

Тем не менее, продавец должен располагать документами, подтверждающими право на данный объект недвижимости, выданными в порядке, действовавшем на момент возникновения данного права (акт органа местного самоуправления, нотариально удостоверенный договор купли-продажи, договор на приватизацию и т.д.). Такие документы являются достаточными для подтверждения права собственности продавца на продаваемое жилье и являются действительными и в настоящее время.

 

Следующий пример, при изучении юридической чистоты квартиры выясняется, что продавец состоит в браке, и жилье приобретено во время брака, то есть являться совместно нажитым имуществом, а следовательно перед продажей квартиры необходимо разрешение супруга на отчуждение совместно нажитого имущества, которое оформляется нотариально.

 

Если согласие супруга не будет получено, то в последствии такую сделку можно расторгнуть. Причем важен не только момент нахождения в браке на момент продажи, но также и на момент покупки данной собственности.

 

При изучении ситуации может быть выяснено, что недвижимость была приобретена по договору пожизненного содержания с иждивением, то продать данную недвижимость возможно только с письменного согласия бывшего собственника этой недвижимости.

 

Перед заключением сделки также необходимо выяснить все ли жильцы выписались (если отчуждается дом, квартира, комната). Информация о всех зарегистрированных на отчуждаемой жилплощади есть в лицевом счете и домовой книге, копии этих документов можно взять в РЭУ, ЖСК, ДЭЗе и т.д.

 

Будущему собственнику недвижимости также крайне важно узнать, не сдана ли она по договору найма жилого помещения. В соответствии со статьей 675 Гражданского Кодекса РФ смена собственника недвижимости не влечет расторжения договора найма. Купив такую недвижимость, гражданин автоматически становится наймодателем, а в его квартире, доме, комнате, будут жить чужие люди.

 

При изучении чистоты квартиры, также необходимо обратить внимание на все предыдущие сделки с данной квартирой. Если при переходе права собственности по предыдущим сделкам были ущемлены чьи-то права, то в последствии, все последующие сделки могут быть признаны недействительными, а последний собственник может лишиться только что приобретенной квартиры.

 

Для того, чтобы избежать этого необходимо по домовой книге отследить всех ранее проживавших в данной квартире на предмет соблюдения их прав при совершении следок с данной квартирой. Особое внимание стоит обратить на несовершеннолетних, чьи права при приватизации в начале 90-х годов прошлого века зачастую не учитывались. 

Рассказать о сайте друзьям

Подписаться на рассылку

 

Любое использование информации с ресурса должно сопровождаться активной ссылкой на сайт uristhome.ru