Юридическая чистота квартиры. Что необходимо проверить перед покупкой квартиры? Какие документы мне необходимо попросить у продавца?
Покупка квартиры, дело ответственное. На сегодняшний день существует множество риэлторских фирм, предоставляющих услуги по проверки квартиры перед покупкой на предмет ее юридической чистоты. Что же такое юридическая чистота квартиры и зачем ее проверять. Под юридической чистотой понимаются риски, которые могут возникнуть у покупателя не только при оформлении сделки, но и в последующем. В данной статье, мы постараемся рассмотреть некоторые моменты, о которых потенциальному покупателю квартиры необходимо знать.
Первое, что необходимо сделать перед тем, как подписать договор купли-продажи квартиры это выяснить есть ли у продавца право на продажу данной квартиры.
В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" единственным документом, подтверждающим право собственности на объект недвижимости является свидетельство о праве собственности, выданное подразделениями Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Необходимо попросить у продавца свидетельство о праве собственности на данный объект недвижимости, а по возможности получить его копию. В настоящее время порядок регистрации права собственности в России осуществляется таким образом, что после регистрации новой сделки по объекту недвижимости старые свидетельства о праве собственности у прежних продавцов не изымаются. По этому, определить является ли свидетельство о праве собственности действительным по его виду невозможно.
Для установления действительных данных по объекту сделки целесообразно в подразделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии запросить выписку из единого государственного реестра прав (ЕГРП). Указанную выписку может получить любое лицо в территориальном подразделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Для этого достаточно иметь удостоверение личности и документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.
Для определения юридической чистоты сделки, выписка на жилое помещение имеет огромное значение.
В данной выписке фиксируется следующие данные:
а) описание объекта недвижимости;
б) сведения о зарегистрированных правах на него;
в) сведения об ограничениях (обременениях) прав на жилое помещение;
г) сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного жилого помещения.
При помощи сведений из ЕГРП можно выявить следующие нежелательные для покупателя юридические дефекты жилого помещения:
- установленные в отношении данного жилого помещения ипотека, доверительное управление, аренда;
- наложенный уполномоченными органами арест в отношении жилого помещения;
- информация об имеющихся на момент предоставления выписки различных судебных спорах и разбирательствах в отношении жилого помещения;
- поданные заявления о регистрации сделок и перехода права собственности в отношении данного жилого помещения.
Работа по определению юридической чистоты сделки также подразумевает, что при изучении документов по квартире покупателю следует учитывать следующее:
а) в случае если жилое помещение находится в общей совместной собственности двух или более лиц, в свидетельстве о государственной регистрации права указываются все правообладатели и свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей;
б) в случае если жилое помещение находится в общей долевой собственности двух или более лиц, свидетельство выдается каждому из сособственников и в каждом свидетельстве указывается на количество долей, принадлежащих данному лицу.
Сведения об иных участниках долевой собственности указываются на оборотной стороне свидетельства и содержат фамилии, имена, отчества участников долевой собственности, а также размер их доли в праве. Однако сведения о совладельцах на обратной стороне свидетельства о праве собственности могут быть указаны не всегда.
Рассмотрим следующий пример, при исследовании юридической чистоты выясняется, что право собственности на объект недвижимости возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – «Закон № 122-ФЗ»), а именно до 31 января 1998 года, и данное право собственности не зарегистрировано в ЕГРП. В данном случае свидетельство о праве, оформленное в соответствии с Законом N 122-ФЗ, у продавца отсутствуют.
Тем не менее, продавец должен располагать документами, подтверждающими право на данный объект недвижимости, выданными в порядке, действовавшем на момент возникновения данного права (акт органа местного самоуправления, нотариально удостоверенный договор купли-продажи, договор на приватизацию и т.д.). Такие документы являются достаточными для подтверждения права собственности продавца на продаваемое жилье и являются действительными и в настоящее время.
Следующий пример, при изучении юридической чистоты квартиры выясняется, что продавец состоит в браке, и жилье приобретено во время брака, то есть являться совместно нажитым имуществом, а следовательно перед продажей квартиры необходимо разрешение супруга на отчуждение совместно нажитого имущества, которое оформляется нотариально.
Если согласие супруга не будет получено, то в последствии такую сделку можно расторгнуть. Причем важен не только момент нахождения в браке на момент продажи, но также и на момент покупки данной собственности.
При изучении ситуации может быть выяснено, что недвижимость была приобретена по договору пожизненного содержания с иждивением, то продать данную недвижимость возможно только с письменного согласия бывшего собственника этой недвижимости.
Перед заключением сделки также необходимо выяснить все ли жильцы выписались (если отчуждается дом, квартира, комната). Информация о всех зарегистрированных на отчуждаемой жилплощади есть в лицевом счете и домовой книге, копии этих документов можно взять в РЭУ, ЖСК, ДЭЗе и т.д.
Будущему собственнику недвижимости также крайне важно узнать, не сдана ли она по договору найма жилого помещения. В соответствии со статьей 675 Гражданского Кодекса РФ смена собственника недвижимости не влечет расторжения договора найма. Купив такую недвижимость, гражданин автоматически становится наймодателем, а в его квартире, доме, комнате, будут жить чужие люди.
При изучении чистоты квартиры, также необходимо обратить внимание на все предыдущие сделки с данной квартирой. Если при переходе права собственности по предыдущим сделкам были ущемлены чьи-то права, то в последствии, все последующие сделки могут быть признаны недействительными, а последний собственник может лишиться только что приобретенной квартиры.
Для того, чтобы избежать этого необходимо по домовой книге отследить всех ранее проживавших в данной квартире на предмет соблюдения их прав при совершении следок с данной квартирой. Особое внимание стоит обратить на несовершеннолетних, чьи права при приватизации в начале 90-х годов прошлого века зачастую не учитывались.
